【雑記】大家・中古物件・払下げ・競売

　大家は恐らく大半が、愛着や執着から、不動産を市場価値以上に評価するであろう。払下げをする役人は、どうせ自分のカネでないから、前例の有無や部内の評価を重要視するだろう。競売において素人が約定出来る事があるとしたら、カモになっているだけであろう。

　素人に参入機会があるとすれば、金融危機のような資金ひっ迫時に、業者に手数料を支払った上で競売物件を入手する事かも知れない。特に金利が上昇すれば、変動金利で借り入れていた者のデフォルトが増えるから、好況時より割安に買うチャンスがあるかも知れない。ただその際も仲介業者に支払うマージンは、変動こそすれゼロにはなるまい。

　結局下落時を狙うしかない。だがそんなチャンスが来たなら、嵩張る現物不動産ではなく有価証券に投資すれば良い。毎月の（家賃）収入を選好するのは、バイアスであろう。仮に短期金利が5％になれば、2,000万円の中古アパートの代わりに短期国債を買うだけで、毎月83,000円の税引き前収入が得られる。それでいてアパートと違って何の手間もかからず、物理的リスクもほぼ無く、市場で即座に売却可能だ。不動産はその場所に束縛される。余程のプレミアムが無い限り割に合わない。